1. CARACTERIZAÇÃO DA EMPRESA INDIVIDUAL
As empresas individuais são equiparadas às pessoas jurídicas.
São empresas individuais:
I – os empresários constituídos na forma estabelecida no art. 966 ao art. 969 da Lei n° 10.406, de 2002 – Código Civil;
II – as pessoas físicas que, em nome individual, explorem, habitual e profissionalmente, qualquer atividade econômica de natureza civil ou comercial, com o fim especulativo de lucro, por meio da venda a terceiros de bens ou serviços; e
III – as pessoas físicas que promovam a incorporação de prédios em condomínio ou loteamento de terrenos.
A pessoa física que se equiparar a pessoa jurídica deve adotar todos os procedimentos contábeis e fiscais aplicáveis às demais pessoas jurídicas. Em caso de falecimento, a equiparação permanece na figura do espólio, até que cessem todos os seus efeitos tributários. Solução de Consulta Cosit n° 11/2015 e Solução de Consulta Cosit n° 325/2014.
2. NÃO PODERÃO SER EMPRESAS INDIVIDUAIS
Não podem ser empresas individuais às pessoas físicas que, individualmente, exerçam as profissões ou explorem as atividades de:
I – médico, engenheiro, advogado, dentista, veterinário, professor, economista, contador, jornalista, pintor, escritor, escultor e de outras que lhes possam ser assemelhadas;
II – profissões, ocupações e prestação de serviços não comerciais;
III – agentes, representantes e outras pessoas sem vínculo empregatício que, ao tomar parte em atos de comércio, não os pratiquem, todavia, por conta própria;
IV – serventuários da Justiça, como tabeliães, notários, oficiais públicos, entre outros;
V – corretores, leiloeiros e despachantes, seus prepostos e seus adjuntos;
VI – exploração individual de contratos de empreitada unicamente de lavor, de qualquer natureza, quer se trate de trabalhos arquitetônicos, topográficos, terraplenagem, construções de alvenaria e outras congêneres, quer de serviços de utilidade pública, tanto de estudos como de construções; e
VII – exploração de obras artísticas, didáticas, científicas, urbanísticas, projetos técnicos de construção, instalações ou equipamentos, exceto quando não explorados diretamente pelo autor ou pelo criador do bem ou da obra.
3. EMPRESAS INDIVIDUAIS IMOBILIÁRIAS
3.1. INCORPORAÇÃO E LOTEAMENTO
Serão equiparadas às pessoas jurídicas, em relação às incorporações imobiliárias ou aos loteamentos com ou sem construção, cuja documentação seja arquivada no Registro Imobiliário, a partir de 1° de janeiro de 1975:
I – as pessoas físicas que, nos termos estabelecidos nos art. 29, art. 30 e art. 68 da Lei n° 4.591, de 1964, no Decreto-Lei n° 58, de 10 de dezembro de 1937, no Decreto-Lei n° 271, de 28 de fevereiro de 1967, ou na Lei n° 6.766, de 19 de dezembro de 1979, assumirem a iniciativa e a responsabilidade de incorporação ou loteamento em terrenos urbanos ou rurais; e
II – os titulares de terrenos ou glebas de terra que, nos termos estabelecidos no § 1° do art. 31 da Lei n° 4.591, de 1964, ou no art. 3° do Decreto-Lei n° 271, de 1967, outorgarem mandato a construtor ou corretor de imóveis com poderes para alienação de frações ideais ou lotes de terreno, quando se beneficiarem do produto dessas alienações.
3.2. INCORPORAÇÃO OU LOTEAMENTO SEM REGISTRO
Equipara-se, também, à pessoa jurídica, o proprietário ou o titular de terrenos ou glebas de terra que, sem efetuar o registro dos documentos de incorporação ou loteamento, neles promova a construção de prédio com mais de duas unidades imobiliárias ou a execução de loteamento, se iniciar a alienação das unidades imobiliárias ou dos lotes de terreno antes de decorrido o prazo de sessenta meses, contado da data da averbação, no Registro Imobiliário, da construção do prédio ou da aceitação das obras do loteamento.
A alienação será caracterizada pela existência de qualquer ajuste preliminar, ainda que de simples recebimento de importância a título de reserva.
O prazo referido será, em relação aos imóveis havidos até 30 de junho de 1977, de trinta e seis meses, contado da data da averbação.
3.3. DESMEMBRAMENTO DE IMÓVEL RURAL
A subdivisão ou o desmembramento de imóvel rural havido após 30 de junho de 1977 em mais de dez lotes, ou a alienação de mais de dez quinhões ou frações ideais desse imóvel, será equiparada a loteamento.
Não se aplica às hipóteses em que a subdivisão se efetive por força de partilha amigável ou judicial em decorrência de herança, legado, doação como adiantamento da legítima ou extinção de condomínio.
3.4. AQUISIÇÃO E ALIENAÇÃO
Caracterizam-se a aquisição e a alienação pelos atos de compra e venda, de permuta, de transferência do domínio útil de imóveis foreiros, de cessão de direitos, de promessa dessas operações, de adjudicação ou de arrematação em hasta pública, pela procuração em causa própria, ou por outros contratos afins em que haja transmissão de imóveis ou de direitos sobre imóveis.
A data de aquisição ou de alienação é aquela em que for celebrado o contrato inicial da operação imobiliária correspondente, ainda que por meio de instrumento particular.
A data de aquisição ou de alienação constante de instrumento particular, se favorável aos interesses da pessoa física, somente será aceita pela autoridade fiscal se atendida, no mínimo, uma das seguintes condições:
I – houver sido o instrumento registrado no Registro Imobiliário ou no Registro de Títulos e Documentos no prazo de trinta dias, contado da data dele constante;
II – houver conformidade com cheque nominativo pago no prazo de trinta dias, contado da data do instrumento;
III – houver conformidade com lançamentos contábeis da pessoa jurídica, atendidos os preceitos para escrituração em vigor; e
IV – houver menção expressa à operação nas declarações de bens da parte interessada, apresentadas tempestivamente à repartição competente, juntamente às declarações de rendimentos.
3.5. CONDOMÍNIOS
Os condomínios na propriedade de imóveis não são considerados sociedades em comum, ainda que pessoas jurídicas também façam parte deles.
A cada condômino, pessoa física, serão aplicados os critérios de caracterização da empresa individual e os demais dispositivos legais, como se ele fosse o único titular da operação imobiliária, nos limites de sua participação.
4. EQUIPARAÇÃO A EMPRESAS INDIVIDUAIS IMOBILIÁRIAS
4.1. MOMENTO DE DETERMINAÇÃO
A equiparação ocorrerá:
I – na data de arquivamento da documentação do empreendimento;
II – na data da primeira alienação; e
III – na data em que ocorrer a subdivisão ou o desmembramento do imóvel em mais de dez lotes ou a alienação de mais de dez quinhões ou frações ideais desse imóvel.
4.2. DETERMINAÇÃO DA EQUIPARAÇÃO
A equiparação da pessoa física à pessoa jurídica será determinada de acordo com as normas legais e regulamentares em vigor na data:
I – do instrumento inicial de alienação do imóvel;
II – do arquivamento dos documentos da incorporação; ou
III – do loteamento.
A alteração posterior das normas, não atingirá as operações imobiliárias já realizadas, nem os empreendimentos cuja documentação já tenha sido arquivada no Registro Imobiliário.
4.3. APLICAÇÃO DE REGIME FISCAL
A aplicação do regime fiscal das pessoas jurídicas às pessoas físicas a elas equiparadas na forma estabelecida, terá início na data em que se completarem as condições determinantes para a equiparação.
4.4. NÃO SUBSISTÊNIA DA EQUIPARAÇÃO
Não subsistirá a equiparação se, na forma prevista no § 5° do art. 34 da Lei n° 4.591, de 1964, ou no art. 23 da Lei n° 6.766, de 1979, o interessado promover, no Registro Imobiliário, a averbação da desistência da incorporação ou o cancelamento da inscrição do loteamento.
4.5. OBRIGAÇÕES ACESSÓRIAS
As pessoas físicas consideradas empresas individuais imobiliárias são obrigadas a:
I – inscrever-se no CNPJ, de acordo com as normas emitidas pela Secretaria da Receita Federal do Brasil do Ministério da Fazenda;
II – manter escrituração comercial completa em livros registrados e autenticados por órgão da Secretaria da Receita Federal do Brasil do Ministério da Fazenda, observado o disposto nos art. 275 e art. 599 do RIR;
III – manter sob sua guarda e sua responsabilidade os documentos comprobatórios das operações, pelos prazos previstos na legislação aplicável às pessoas jurídicas; e
IV – efetuar as retenções e os recolhimentos do imposto sobre a renda na fonte, previstos na legislação aplicável às pessoas jurídicas.
Quando já estiver equiparada à empresa individual em decorrência da exploração de outra atividade, a pessoa física poderá efetuar somente uma escrituração para ambas as atividades, desde que haja individualização nos registros contábeis, de modo a permitir a verificação dos resultados em separado.
5. DETERMINAÇÃO DO RESULTADO
5.1. RESULTADOS E RENDIMENTOS COMPREENDIDOS
O lucro da empresa individual de que trata esta Subseção, determinado ao término de cada período de apuração, de acordo com o disposto no art. 481 ao art. 484 do RIR, compreenderá:
I – o resultado de incorporações ou loteamentos promovidos pelo titular da empresa individual a partir da data da equiparação, de forma a abranger o resultado das alienações de todas as unidades imobiliárias ou de todos os lotes de terreno integrantes do empreendimento;
II – as atualizações monetárias do preço das alienações de unidades residenciais ou não residenciais, construídas ou em construção, e de terrenos ou lotes de terrenos, com ou sem construção, integrantes do empreendimento, contratadas a partir da data da equiparação, de forma a abranger:
a) as incidentes sobre série de prestações e parcelas intermediárias, vinculadas ou não à entrega das chaves, representadas ou não por notas promissórias;
b) as incidentes sobre dívidas correspondentes a notas promissórias, cédulas hipotecárias ou outros títulos equivalentes, recebidos em pagamento do preço de alienação; e
c) as calculadas a partir do vencimento dos débitos a que se referem as letras “a” e “b”, na hipótese de atraso no pagamento, até a sua efetiva liquidação; e
III – os juros convencionados sobre a parte financiada do preço das alienações contratadas a partir da data da equiparação e as multas e os juros de mora recebidos por atrasos de pagamento.
5.2. RENDIMENTOS EXCLUÍDOS
Não serão computados, para fins de apuração do lucro da empresa individual:
I – os rendimentos de locação, sublocação ou arrendamento de imóveis, percebidos pelo titular da empresa individual, e aqueles decorrentes da exploração econômica de imóveis rurais, ainda que sejam imóveis cuja alienação acarrete a inclusão do resultado correspondente no lucro da empresa individual; e
II – outros rendimentos percebidos pelo titular da empresa individual.
5.3. VALOR DA INCORPORAÇÃO DE IMÓVEIS
Para fins de determinação do valor de incorporação ao patrimônio da empresa individual, poderá ser atualizado monetariamente, até 31 de dezembro de 1995, o custo do terreno ou das glebas de terra em que sejam promovidos loteamentos ou incorporações, e das construções e das benfeitorias executadas, hipótese em que a atualização incide, desde a época de cada pagamento, sobre a quantia efetivamente desembolsada pelo titular da empresa individual, observado o disposto nos art. 136 e art. 138 do RIR.
Os imóveis objeto das operações referidas nesta Subseção serão considerados como integrantes do ativo da empresa individual:
I – na data do arquivamento da documentação da incorporação ou do loteamento;
II – na data da primeira alienação, nas hipóteses de incorporação e loteamento sem registro;
III – na data em que ocorrer a subdivisão ou o desmembramento de imóvel rural em mais de dez lotes; e
IV – na data da alienação que determinar a equiparação, nas hipóteses de alienação de mais de dez quinhões ou frações ideais de imóveis rurais.
5.4. DISTRIBUIÇÃO DO LUCRO
O lucro apurado pela pessoa física equiparada a empresa individual em razão de operações imobiliárias será considerado, após a dedução da provisão para o imposto sobre a renda e da Contribuição Social sobre o Lucro Líquido – CSLL, como automaticamente distribuído no período de apuração.
Os lucros considerados automaticamente distribuídos, apurados a partir de 1° de janeiro de 1996, não ficarão sujeitos à incidência do imposto sobre a renda na fonte, nem integrarão a base de cálculo do imposto sobre a renda do titular da empresa individual.
6. TÉRMINO DA EQUIPARAÇÃO A EMPRESAS INDIVIDUAIS IMOBILIÁRIAS
A pessoa física que, após sua equiparação a pessoa jurídica, não promover nenhum dos empreendimentos nem efetuar nenhuma das alienações durante o prazo de trinta e seis meses consecutivos, deixará de ser considerada equiparada a pessoa jurídica a partir do término desse prazo, exceto quanto aos efeitos tributários das operações em andamento à época.
Permanecerão no ativo da empresa individual:
I – as unidades imobiliárias e os lotes de terrenos integrantes de incorporações ou loteamentos, até a sua alienação e o recebimento total do preço; e
II – o saldo a receber do preço de imóveis já alienados, até seu recebimento total.
6.1. ATIVO DA EMPRESA INDIVIDUAL
A pessoa física poderá encerrar a empresa individual, desde que recolha o imposto sobre a renda que seria devido:
I – se os imóveis referidos no subitem I do item 6, fossem alienados, com pagamento à vista, ao preço de mercado; e
II – se o saldo referido no no subitem II do item 6, fosse recebido integralmente.
Fundamentação Legal: RIR/2028, ats. 162 a 177 e outros já divulgados no texto.
