- TRATAMENTO TRIBUTÁRIO DO RENDIMENTOS DE ALUGUEL
As quantias recebidas por pessoa física pela locação de imóvel, sujeitam-se ao recolhimento mensal obrigatório (carnê-leão) se recebidas de pessoa física ou de fonte no exterior, ou à retenção na fonte se pagas por pessoa jurídica, e ao ajuste na Declaração de Ajuste Anual.
No caso do locatário pessoa jurídica (fonte pagadora), cabe a este a retenção do imposto na fonte, ainda que o pagamento se efetive por intermédio de empresa administradora de imóveis (imobiliária).
No caso de imóveis com propriedade de pessoas físicas em condomínio, para fins de retenção na fonte, a pessoa jurídica locatária deverá considerar como rendimento de cada condômino, a parcela do aluguel proporcional ao quinhão da propriedade que lhe cabe, ainda que por disposição contratual apenas um deles venha a receber o valor integral do aluguel.
É importante ressaltar que para determinação da base de cálculo sujeita ao recolhimento mensal obrigatório (carnê-leão), no caso de rendimentos de aluguéis de imóveis pagos por pessoa física, e no caso de aluguéis de imóveis pagos por pessoa jurídica, não integrarão a base de cálculo para efeito de incidência do imposto sobre a renda:
- a) o valor dos impostos, taxas e emolumentos incidentes sobre o bem que produzir o rendimento;
- b) o aluguel pago pela locação do imóvel sublocado;
- c) as despesas pagas para sua cobrança ou recebimento; e
- d) as despesas de condomínio.
Os encargos citados acima somente poderão reduzir o valor do aluguel quando o ônus tenha sido do locador.
Compõem a base de cálculo os juros de mora, atualização monetária, multas por rescisão de contrato de locação, indenização por rescisão antecipada ou término do contrato e quaisquer acréscimos ou compensações pelo atraso no pagamento do aluguel, bem como as benfeitorias realizadas no imóvel pelo locatário não reembolsadas pelo locador e as luvas pagas ao locador, ainda que cedido o direito de exploração.
No caso de rendimentos de aluguéis de imóveis recebidos por residentes ou domiciliados no exterior, compete ao procurador a retenção do imposto mediante aplicação da alíquota de 15%.
- PAGAMENTO AO LOCADOR
O fato gerador ocorrerá no mês em que o locatário efetuar o pagamento do aluguel à imobiliária, independentemente de quando esse valor tenha sido repassado para o locador.
- USUFRUTO DE RENDIMENTOS DE ALUGUÉIS
Se o usufruto constar de escritura pública averbada no registro de imóveis, o pai, ao relacionar o imóvel em sua Declaração de Bens e Direitos, informa a constituição do usufruto em favor do filho. Os rendimentos do aluguel são tributáveis em nome do filho.
Se não houver escritura averbada, o pai, ao relacionar o imóvel em sua Declaração de Bens e Direitos, informa que os rendimentos respectivos foram doados ao filho. Os rendimentos do aluguel estão sujeitos ao recolhimento mensal (carnê-leão), se recebidos de pessoa física ou, na fonte, se pagos por pessoa jurídica e devem ser incluídos, como rendimentos tributáveis, na Declaração de Ajuste Anual do pai. Para o filho, os rendimentos são não tributáveis, como doação em espécie.
- RENDIMENTOS DE IMÓVEL CEDIDO
Os rendimentos produzidos por imóvel cujo direito de exploração tenha sidocedido, por meio de contrato, a terceiros, são tributáveis em nome de quem explora o imóvel, ou seja, o cessionário ou arrendatário.
Por sua vez, o proprietário do imóvel deve tributar o valor recebido pela cessão de direitos, como rendimentos equiparados a aluguéis, por meio do recolhimento mensal (carnê-leão), se recebidos de pessoa física ou, na fonte, se pagos por pessoa jurídica e na Declaração de Ajuste Anual.
- LOCAÇÃO DE ESPAÇO EM IMÓVEIS, INCLUSIVE EM CONDOMÍNIOS
As quantias recebidas por pessoa física pela locação de espaço físico sujeitam-se ao recolhimento mensal obrigatório (carnê-leão) se recebidas de pessoa física ou de fonte no exterior, ou à retenção na fonte se pagas por pessoa jurídica, e ao ajuste na Declaração de Ajuste Anual.
Ressalte-se que, diante da inexistência de personalidade jurídica do condomínio edilício, as receitas de locação por este auferidas, na realidade, constituem-se em rendimentos dos próprios condôminos, devendo ser tributados por cada condômino, na proporção do quinhão que lhe for atribuído, na forma explicada logo acima. Ainda que os condôminos não tenham recebido os pagamentos em espécie, são eles os beneficiários dessa quantia, observando-se isso, por exemplo, quando o valor recebido se incorpora ao fundo para o qual contribuem, ou quando diminui o montante do condomínio cobrado, ou, ainda, quando utilizado para qualquer outro fim.
Desde 14 de maio de 2014, são isentos do Imposto sobre a Renda das Pessoas Físicas os rendimentos recebidos pelos condomínios residenciais constituídos nos termos da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, observado o limite de R$ 24.000,00 (vinte e quatro mil reais) por ano-calendário, e desde que sejam revertidos em benefício do condomínio para cobertura de despesas de custeio e de despesas extraordinárias, estejam previstos e autorizados na convenção condominial, não sejam distribuídos aos condôminos e decorram:
- a) de uso, aluguel ou locação de partes comuns do condomínio;
- b) de multas e penalidades aplicadas em decorrência de inobservância das regras previstas na convenção
condominial; ou
- c) de alienação de ativos detidos pelo condomínio.
- COMPENSAÇÃO POR BENFEITORIAS
Tributa-se o valor recebido de aluguel subtraído, quando o encargo tenha sido exclusivamente do locador, somente das quantias relativas a:
- a) impostos, taxas e emolumentos incidentes sobre o bem que produzir o rendimento;
- b) aluguel pago pela locação de imóvel sublocado;
- c) despesas pagas para cobrança ou recebimento do rendimento;
- d) despesas de condomínio.
O valor das benfeitorias efetuadas, compensadas em determinado mês com o valor total ou parcial do aluguel de imóvel, tem natureza de rendimento de aluguel para o proprietário e sofre incidência do imposto sobre a renda, juntamente com valores recebidos no mês a título de aluguel.
- ARRENDAMENTO DE IMÓVEL RURAL
Os rendimentos provenientes de arrendamento de imóvel rural, ainda que o contrato celebrado refira-se a parceria rural, se o cedente perceber quantia fixa sem partilhar os riscos do negócio, que é da essência do contrato de parceria rural, estão sujeitos ao imposto sobre a renda. Esses rendimentos são tributados, como rendimentos equiparados a aluguéis, por meio do recolhimento mensal (carnê-leão), se recebidos de pessoa física ou de fonte no exterior, ou à retenção na fonte, se pagos por pessoa jurídica, e na Declaração de Ajuste Anual.
Quando o contrato celebrado referir-se a parceria rural e o cedente não receber quantia fixa e participar dos riscos do negócio, a tributação desses rendimentos é efetuada como atividade rural.
- ALUGUEL DEPOSITADO JUDICIALMENTE
No caso de o locatário efetuar em juízo o depósito desses rendimentos, tal fato não configura a aquisição da disponibilidade econômica ou jurídica da renda ou proventos para o seu legítimo beneficiário, não estando este obrigado a tributar os rendimentos no mês do depósito. Esses rendimentos são tributados somente quando liberados pela autoridade judicial.
- GRATIFICAÇÕES PAGAS AO LOCADOR E LUVAS
São rendintos tributáveis as luvas, prêmios, gratificações ou quaisquer outras importâncias pagas ao locador ou cedente do direito, pelo contrato celebrado para uso, ocupação, fruição ou exploração de bens corpóreos e direitos são rendimentos tributáveis, como aluguéis, por meio do recolhimento mensal (carnê-leão), se recebidos de pessoa física ou de fonte no exterior, ou retenção na fonte, se pagos por pessoa jurídica, e na Declaração de Ajuste Anual.
- INDENIZAÇÃO PARA DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL
A importância recebida pelo locatário a título de indenização para desocupação do imóvel locado é tributável.
O valor da indenização recebida pelo locatário para desocupar o imóvel locado é rendimento tributável, quer tenha sido pago pelo locador, pelo novo proprietário ou por terceiro. Esse valor é tributável na fonte, se pago por pessoa jurídica, ou sujeito ao recolhimento mensal (carnê-leão), se recebido de pessoa física ou de fonte no exterior, e na Declaração de Ajuste Anual.
- CESSÃO GRATUITA DE IMÓVEL
O valor locativo de imóvel cedido a terceiro é tributado na Declaração de Ajuste Anual, devendo ser informado em Rendimentos Tributáveis Recebidos de Pessoas Jurídicas, não se sujeitando, portanto, ao recolhimento mensal (carnê-leão).
O valor tributável corresponde a 10% do valor venal do imóvel, podendo ser adotado o constante da guia do IPTU do ano-calendário da Declaração de Ajuste Anual. Se a cessão de uso não abrangeu todo o anocalendário, o valor tributável é apurado proporcionalmente ao período de cessão de uso de imóvel.
Não há incidência do imposto quando o imóvel for ocupado por seu proprietário ou cedido gratuitamente para uso do cônjuge ou de parentes de 1º grau (pais e filhos).
Do valor tributável podem ser subtraídas as seguintes despesas, quando o ônus tenha sido do proprietário:
- a) impostos, taxas e emolumentos incidentes sobre o bem que produzir o rendimento;
- b) aluguel pago pela locação de imóvel sublocado;
- c) despesas pagas para cobrança ou recebimento do rendimento;
- d) despesas de condomínio.
- SUBLOCAÇÃO
Os rendimentos recebidos pelo sublocador estão sujeitos ao recolhimento mensal (carnê-leão), se recebidos de pessoa física ou de fonte no exterior, ou à retenção na fonte, se pagos por pessoa jurídica, e na Declaração de Ajuste Anual. É dedutível do valor do rendimento bruto recebido pela sublocação o aluguel pago ao proprietário do imóvel sublocado.
- IMÓVEL PERTENCENTE A MAIS DE UMA PESSOA
Quando o imóvel locado pertencer a mais de uma pessoa física, em condomínio, o contrato de locação deve discriminar a percentagem do aluguel que cabe a cada condômino. Caso não conste no contrato essa cláusula, recomenda-se fazer um aditivo ao mesmo.
Quando o locatário for pessoa jurídica, esta deve efetuar a retenção na fonte aplicando a tabela mensal em relação ao valor pago individualmente a cada condômino. Anualmente, a pessoa jurídica locatária deve fornecer comprovante do rendimento que couber a cada um, com indicação do respectivo valor retido na fonte.
Em se tratando de bens comuns, em decorrência do regime de casamento, inclusive no caso de contribuinte separado de fato, os rendimentos são tributados na proporção de 50% em nome de cada cônjuge ou, opcionalmente, podem ser tributados pelo total em nome de um dos cônjuges. Na união estável, adota-se idêntico tratamento, aplicando-se o regime da comunhão parcial de bens (bens comuns, em decorrência do regime de casamento) salvo contrato escrito entre os companheiros (neste caso, será fixado o percentual nele previsto).
Fundamentação Legal: Lei nº 7.739, de 16 de março de 1989; Regulamento do Imposto sobre a Renda – RIR/2018; Instrução Normativa RFB nº 1.500, de 29 de outubro de 2014; Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973; Lei nº 7.713, de 22 de dezembro de 1988; Lei nº 12.973, de 13 de maio de 2014; Instrução Normativa SRF nº 83, de 11 de outubro de 2001.
