- DETERMINAÇÃO DO CUSTO – LUCRO REAL
O contribuinte que comprar imóvel para venda ou promover empreendimento de desmembramento ou loteamento de terrenos, incorporação imobiliária ou construção de prédio destinado à venda, deverá, para fins de determinação do lucro real, manter, em observância às seguintes normas, registro permanente de estoques para determinar o custo dos imóveis vendidos:
I – o custo dos imóveis vendidos compreenderá:
- a) o custo de aquisição de terrenos ou prédios, inclusive os tributos devidos na aquisição e as despesas de legalização; e
- b) os custos diretos de estudo, o planejamento, a legalização e a execução dos planos ou dos projetos de desmembramento, o loteamento, a incorporação, a construção e quaisquer obras ou melhoramentos; e
II – na hipótese de empreendimento que compreenda duas ou mais unidades a serem vendidas separadamente, o registro de estoque deverá discriminar o custo de cada unidade distinta.
- APURAÇÃO DO LUCRO BRUTO
O lucro bruto na venda de cada unidade será apurado e reconhecido quando contratada a venda, ainda que por meio de instrumento de promessa, ou quando implementada a condição suspensiva a que estiver sujeita a venda.
- VENDA ANTERIOR AO TÉRMINO DO EMPREENDIMENTO
Se a venda for contratada antes de completado o empreendimento, o contribuinte poderá computar no custo do imóvel vendido, além dos custos pagos, incorridos ou contratados, os orçados para a conclusão das obras ou dos melhoramentos a que estiver contratualmente obrigado a realizar.
O custo orçado será baseado nos custos usuais no tipo de empreendimento imobiliário.
3.1. EXECUÇÃO DAS OBRAS OU MELHORAMENTOS
Se a execução das obras ou dos melhoramentos a que se obrigou o contribuinte se estender além do período de apuração da venda e o custo efetivamente realizado for inferior, em mais de quinze por cento, ao custo orçado computado na determinação do lucro bruto, o contribuinte ficará obrigado a pagar juros de mora sobre o valor do imposto postergado pela dedução de custo orçado excedente ao realizado.
Os juros de mora deverão ser pagos juntamente ao imposto sobre a renda incidente no período de apuração em que tiver terminado a execução das obras ou dos melhoramentos.
- VENDA A APRAZO OU EM PRESTAÇÕES
Na venda a prazo, ou em prestações, com pagamento após o término do período de apuração da venda, o lucro bruto de que trata o item 2 poderá, para fins de determinação do lucro real, ser reconhecido proporcionalmente à receita de venda recebida, observadas as seguintes normas:
I – por ocasião da venda, será determinada a relação entre o lucro bruto e a receita bruta de venda e, em cada período, será computada, para fins de determinação do lucro real, parte do lucro bruto proporcional à receita recebida no mesmo período;
II – a relação entre o lucro bruto e a receita bruta de venda, de que trata o subitem I, deverá ser reajustada sempre que for alterado o valor do orçamento, em decorrência de modificações no projeto ou nas especificações do empreendimento, e apurada a diferença entre custo orçado e efetivo, e deverá ser computada para fins de determinação do lucro real, do período de apuração desse reajustamento, a diferença de custo correspondente à parte da receita de venda já recebida;
III – se o custo efetivo foi inferior em mais de quinze por cento ao custo orçado, será aplicado o disposto no item 3.1; e
IV – os ajustes pertinentes ao reconhecimento do lucro bruto, na forma prevista no subitem I, e da diferença de que trata subitem II deverão ser realizados no Lalur.
Se a venda for contratada com juros, estes deverão ser apropriados nos resultados dos períodos de apuração a que competirem.
A pessoa jurídica poderá registrar como variação monetária passiva as atualizações monetárias do custo contratado e do custo orçado, desde que o critério seja aplicado uniformemente.
- PERMUTA QUE ENVOLVA UNIDADES IMOBILIÁRIAS
Na hipótese de operações de permuta que envolvam unidades imobiliárias, a parcela do lucro bruto decorrente da avaliação a valor justo das unidades permutadas será computada para fins de determinação do lucro real pelas pessoas jurídicas permutantes quando o imóvel recebido em permuta for alienado, inclusive como parte integrante do custo de outras unidades imobiliárias ou realizado a qualquer título, ou quando, a qualquer tempo, for classificada no ativo não circulante investimentos ou imobilizado .
- REGIME ESPECIAL DE TRIBUTAÇÃO APLICÁVEL ÀS INCORPORAÇÕES IMOBILIÁRIAS
O regime especial de tributação é aplicável às incorporações imobiliárias, em caráter opcional e irretratável, enquanto perdurarem direitos de crédito ou obrigações do incorporador junto aos adquirentes dos imóveis que compõem a incorporação.
- OPÇÃO PELO REGIME ESPECIAL DE TRIBUTAÇÃO
A opção pelo regime especial, será efetivada quando cumpridos os seguintes requisitos:
I – entrega do termo de opção ao regime especial de tributação na unidade competente da Secretaria da Receita Federal do Brasil do Ministério da Fazenda, conforme disposto em ato do Secretário da Receita Federal do Brasil; e
II – afetação do terreno e das acessões objeto da incorporação imobiliária, conforme disposto no art. 31-A ao art. 31-E da Lei n° 4.591, de 1964.
7.1. DÍVIDAS TRIBUTÁRIAS
O terreno e as acessões objeto da incorporação imobiliária sujeitas ao regime especial de tributação, e os demais bens e direitos a ela vinculados, não responderão por dívidas tributárias da incorporadora relativas ao imposto sobre a renda das pessoas jurídicas, à CSLL, à Cofins e à Contribuição para o PIS/Pasep.
7.2. PAGAMENTO MENSAL UNIFICADO
Para cada incorporação submetida ao regime especial de tributação, a incorporadora ficará sujeita ao pagamento equivalente a quatro por cento da receita mensal recebida, o qual corresponderá ao pagamento mensal unificado dos seguintes imposto e contribuições:
I – imposto sobre a renda das pessoas jurídicas;
II – Contribuição para o PIS/Pasep;
III – CSLL; e
IV – Cofins.
Considera-se receita mensal a totalidade das receitas auferidas pela incorporadora na venda das unidades imobiliárias que compõem a incorporação, além das receitas financeiras e as variações monetárias decorrentes dessa operação.
O pagamento do imposto e das contribuições na forma estabelecida, será considerado definitivo e não gerará, em qualquer hipótese, direito à restituição ou à compensação com o que for apurado pela incorporadora.
As receitas, os custos e as despesas próprios da incorporação sujeita à tributação não deverão ser computados na apuração das bases de cálculo do imposto e das contribuições devidos pela incorporadora em decorrência de suas outras atividades empresariais, inclusive as incorporações não afetadas.
Os custos e as despesas indiretos pagos pela incorporadora no mês serão apropriados a cada incorporação na mesma proporção representada pelos custos diretos próprios da incorporação, em relação ao custo direto total da incorporadora, assim entendido como a soma dos custos diretos das incorporações e de outras atividades exercidas pela incorporadora.
A opção pelo regime especial de tributação obriga o contribuinte a fazer o recolhimento dos tributos, a partir do mês da opção.
O pagamento unificado do imposto e das contribuições, deverá ser feito até o vigésimo dia do mês subsequente àquele em que houver sido auferida a receita.
7.3. PROJETOS DE INCORPORAÇÃO DE IMÓVEIS
A incorporadora deverá utilizar, no Documento de Arrecadação de Receitas Federais – DARF, o número específico de inscrição da incorporação no CNPJ e o código de arrecadação próprio.
Consideram-se projetos de incorporação de imóveis de interesse social aqueles destinados à construção de unidades residenciais de valor de até R$ 100.000,00 (cem mil reais) no âmbito do PMCMV, de que trata a Lei n° 11.977, de 2009.
- ESCRITURAÇÃO CONTÁBIL
O incorporador fica obrigado a manter escrituração contábil segregada para cada incorporação submetida ao regime especial de tributação.
Fundamentação Legal: Decreto-Lei n° 1.598, de 1977, art. 27, caput, incisos I e II, art. 28, § 1°, § 2°, § 3°, art. 29, § 1°, § 3°; Lei n° 10.931, de 2004, art. 1°, art. 2°, art. 3°, art. 4°, § 1°, § 2°, § 3°, § 4°, § 5°, § 6°, § 7°, art. 5°, art. 7°; Arts. 481 a 490 do RIR/2018 e outros já destacados no texto.
